Société civile et démembrement

Monsieur X, veuf, âgé de 69 ans (espérance de vie 16 ans), envisage de faire donation-partage d’une partie de ses biens à ses deux enfants.

Il est entre autres propriétaire d’un ensemble immobilier dans le 16^ième arrondissement de Paris. Cet immeuble est loué à une grande société et lui procure des revenus qu’il souhaite conserver en vue de sa proche retraite.

Le loyer annuel s’élève à 38 000 €. Les charges usufructuaires sont d’environ 2 000 €/an.

L’immeuble a été acquis en 1990 pour 300 000 €.

L’immeuble a été récemment évalué par un expert immobilier à 600 000 €.

Compte tenu de ses objectifs, il est demandé de comparer deux stratégies :

• Apport de la nue-propriété à une société civile puis donation des parts en pleine propriété
• Apport de la pleine propriété du bien à une société civile puis donation de la nue-propriété des parts.

Rq : les enfants de Monsieur X apportent également 100 000 € au capital initial de la société civile que leur père met en place.

SCHEMA 1 : APPORT DE LA PLEINE PROPRIETE PUIS DONATION DE LA NUE-PROPRIETE DES PARTS

                        ACTIF                        Société Civile                                   PASSIF

                        —————————————————————————–

                        Immeuble       600                   !           Capital                      700

                        Numéraire      100                   !           Parts 1 à 600 : M. en PP

                                                                      !           Parts 601 à 700 : enfants

                                               DONATION DE LA NP

                                               DES PARTS AUX 2 ENFANTS

                                               (M. en garde au moins 1)

                                   COUT FISCAL DE LA DONATION :

                                   Art 669 CGI : NP = 60% (360 000 €)

                                               180 000 € / enfant.

                                               DMTG = 14 194 € / enfant

SCHEMA 2 : APPORT DE LA NUE-PROPRIETE PUIS DONATION DE LA PLEINE PROPRIETE DES PARTS

ACTIF                        Société Civile                                   PASSIF

                        —————————————————————————–

                        Nue-propriété 236                   !           Capital                      336

                        Numéraire      100                   !           Parts 1 à 236 : M. en PP

                                                                      !           Parts 237 à 336 : enfants

                                               DONATION DE LA PP

                                               DES PARTS AUX 2 ENFANTS

                                               (M. en garde au moins 1)

                                   COUT FISCAL DE LA DONATION :

                                              117 parts de 1 000 € / enfant

                                               DMTG = 1 594 € / enfant

Le schéma 2 est nettement plus avantageux.

Dans le schéma 2, cependant, à l’IFI il y a une double taxation/ M. X taxé sur la PP de l’immeuble et les enfants taxés sur la PP des parts représentant la NP de l’immeuble. D’où une double taxation de la nue-propriété.

COMPARATIF

SCHEMA 1 : DEMEMBRER LES PARTS, APPORT EN PP

Assiette : l’usufruit porte sur les parts

Revenus : l’usufruitier perçoit les revenus et les plus-values (sauf mise en réserve)

Charges : la société qui paye les charges

Pouvoirs : définis par les statuts (ici, gérant avec les pouvoirs les plus étendus ; l’usufruitier peut aussi avoir tous les droits de vote dans les décisions collectives)

Vente du bien : décidée par le gérant ; le démembrement subsiste sur les parts

IR : l’usufruitier sur le résultat courant, la société sur le résultat exceptionnel ; aménagements possible

IFI : l’usufruitier est taxé sur la PP du bien

DMTG : taxation sur la valeur fiscale de la NP

SCHEMA 2 : DEMEMBRER L’IMMEUBLE, APPORT EN NP

Assiette : l’usufruit porte sur le bien

Revenus : l’usufruitier perçoit les revenus

Charges : répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (C. civ. Art. 605 et 606, entretien et grosses réparations)

Pouvoirs : définis par le Code civil en fonction de la nature du bien

Vente du bien : accord obligatoire usufruitier et nu-propriétaire (fin du démembrement)

IR : l’usufruitier est imposé sur les revenus, la SCI sur les plus-values

IFI : double taxation sur la NP

DMTG : taxation sur la valeur financière de la NP