SCPI en direct ou en assurance vie

On a le choix entre :

• Acquisition des SCPI en direct,
• Acquisition des SCPI sous forme d’unités de compte au travers d’un contrat d’assurance vie à souscrire.

Pour un exemple chiffré d’un investissement de 200 000 €, on supposera que des époux ont un taux marginal d’imposition de 30%, que la CSG déductible est négligée, que les frais d’acquisition sont négligés dans les deux cas, que les d’entrée et de gestion sur le contrat d’assurance-vie sont négligés et que dans les deux cas les revenus sont distribués dès la souscription en début d’année.

• Acquisition de SCPI en direct, les revenus nets de toute charge sont de 5%

Les revenus fonciers année 1 sont :

200 000 x 5% = 10 000 €

Montant imposable : 10 000 €

Impôt dû : 10 000 x 30% (TMI) = 3 000 €

Prélèvements Sociaux : 10 000 x 17,2% = 1 720 €

Revenus nets : 5 280 €

• Acquisition des SCPI en assurance-vie :

On investirait les liquidités sur un nouveau contrat d’assurance-vie et choisirait une unité de compte SCPI. On effectuerait des rachats partiels à hauteur des intérêts acquis pour obtenir les revenus souhaités. La performance de l’unité de compte SCPI est également de 5% mais la compagnie précise, dans les conditions générales du contrat, que les revenus générés par l’unité de compte SCPI ne sont distribués par l’assureur qu’à hauteur de 90%.

Modalités de taxation des rachats partiels

Pour les produits afférents aux primes versées à compter du 27/09/2017 :

L’assureur procède lors du rachat à un prélèvement forfaitaire non libératoire et obligatoire (PFO) au taux de 12,8% avant 8 ans et 7,5% après 8 ans (quel que soit le régime d’imposition sur le revenu choisi : PFU ou barème de l’IR et quel que soit le montant des primes versées).

Les produits des contrats d’assurance vie souscrits après le 27 septembre 2017 sont taxables comme suit :

Entre 0 et 8 ans : prélèvement forfaitaire non libératoire et obligatoire (PFO) de 12,8%

Après 8 ans : PFO de 7,5%

Si le prélèvement effectué par l’assureur excède le montant de l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré, l’excédent est restitué.

Après 8 ans, un complément sera effectué dans le cadre de la déclaration de revenu afin d’amener au taux de 12,8% si le montant des primes versées est supérieur à 150 000 €, ou une restitution le cas échéant en cas d’option pour le barème d’IR.

Valeur de rachat du contrat en fin d’année 1

Détermination du rendement net

Performance de l’UC : 5% soit 200 000 x 5% = 10 000 €

Distribuée par la compagnie : 90% x 10 000 € = 9 000 €

Valeur de rachat nette en fin d’année 1 : 209 000 € (200 000 + 9 000)

Rachat brut en fin d’année 1

Montant du retrait : 209 000 – 200 000 = 9 000 €

Calcul du pourcentage des intérêts et des primes :

Valeur de rachat : 209 000 €

Primes versées : 200 000 € soit 95,7%

Montant des intérêts : 9 000 € soit 4,3%

Le montant des intérêts compris dans le rachat de la première année est donc de 9 000 x 4,3% = 387 €

D’où impôt sur le revenu dû sur le retrait : 387 x 12,8% = 50 €

D’où Prélèvements Sociaux : 387 x 17,2% = 67 €

Soit un rachat net de 8 883 €

Il est donc, économiquement parlant, plus intéressant de détenir les parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie plutôt qu’en direct (retrait net de 8 883 € contre revenu net de 5 280 €, en direct). Ce mode de détention présente également l’avantage d’offrir une plus grande liquidité des parts (assurée par la compagnie). En détention directe, ils sont soumis à la loi de l’offre et de la demande. Par ailleurs la perception des revenus est sous leur contrôle au sein du contrat ; en direct ils perçoivent des revenus tous les trimestres qu’ils en aient ou non besoin.

Enfin et surtout, en cas de décès, c’est la fiscalité inhérente au contrat d’assurance vie qui s’appliquera (celle de l’article 990 I ; taxe à 20% le cas échéant) et non les droits de succession.