Placements immobiliers
Un placement immobilier consiste à investir dans un bien immobilier (logement, local commercial, bureau, etc.) afin de générer des revenus ou de bénéficier d’une plus-value à la revente.
- Générer des revenus passifs grâce aux loyers
- Bénéficier d’avantages fiscaux (dispositifs de défiscalisation).
- Constituer un patrimoine durable.
- Se protéger contre l’inflation.
- Modalités d’imposition :
- le micro-foncier : revenu brut foncier annuel < 15 000 €, de plein droit. Abattement de 30%. Déclaration 2042.
- le régime réel : obligatoire ou optionnel (3 ans). Revenu brut foncier annuel > 15 000 €. Déclarations 2042 + 2044.
Le déficit foncier, principe de l’investissement : diminuer l’assiette d’imposition à deux niveaux, au niveau du barème progressif de l’impôt sur le revenu (et des tranches d’imposition) et au niveau des prélèvements sociaux en réalisant des travaux dont le montant est déductible des revenus fonciers et imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.
Le déficit foncier en l’absence d’intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Idem en cas d’intérêts d’emprunt déductibles et déficit provenant de charges non financières. En cas d’intérêts d’emprunt déductibles et déficit provenant de charges financières, il y a imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : recettes 4 000 €, intérêts d’emprunt 6 000 €, travaux 9 000 €, charges diverses 3 000 € ce qui donne un déficit de l’année de -14 000 €. Alors les revenus 4 000 € - intérêts d’emprunt 6 000 € = - 2 000 € - Autres charges – 12 000 € = déficit = -14 000 €. Le déficit de 2 000 € provenant des intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Le déficit des 12 000 € (autres charges) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. Le solde (1 300 €) est aussi reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Remarque : pour les logements classés E,F,G, le montant des travaux déductibles des revenus fonciers et imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 €.
DISPOSITIF NUE-PROPRIETE AVEC USUFRUIT LOCATIF SOCIAL
Le principe d’un investissement en nue-propriété consiste en la valorisation de l’investissement grâce à la reconstitution de la pleine propriété dans le temps. En cas de financement à crédit, il permet la diminution de l’assiette d’imposition au niveau du barème progressif de l’impôt sur le revenu (et des tranches d’imposition) et au niveau des prélèvements sociaux grâce à la déductibilité des intérêts, voire de diminuer / maitriser l’assiette au niveau de l’IFI.Le prix de l’investissement est acquitté par l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis.
Principe de l’investissement : Si locatif diminuer l’assiette d’imposition à deux niveaux, au niveau du barème progressif de l’impôt sur le revenu (et des tranches d’imposition) et au niveau des prélèvements sociaux en réalisant des travaux dont le montant est déductible des revenus fonciers et sans limitation de montant sur le revenu global.
Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques déductibles :
Soit en totalité du revenu global du propriétaire lors que l’immeuble ne lui procure aucune recette,
Soit en totalité du revenu foncier procuré par l’immeuble (et du revenu global) lorsque celui-ci donne lieu à perception de recettes imposables et qu’il n’est pas occupé par le propriétaire,
Soit pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global lorsque l’immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.
Il y a un engagement de conservation de l’immeuble pendant une période d’au moins 15 ans.
Fiscalité en cas de transmission : les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaires des monuments historiques sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dès lors que les héritiers, donataires ou légataires ont souscrits une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d’accès du public (l’immeuble doit être ouvert au public au moins 80 jours par an – d’avril à octobre – ou 60 jours – de juin à septembre) ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
Principe : diminuer l’impôt sur le revenu en réalisant des travaux dont le montant correspond à l’assiette de calcul de la réduction IR (30 ou 22%).
Il y a un zonage et une obligation de conservation / location pendant 9 ans.
Taux de la réduction d’impôt : 30% lorsque les dépenses sont effectués pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).
20% lorsque les dépenses sont effectués pour des immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou lorsque l’opération a été déclarée publique, dans une ZPPAUP ou une AVAP.
Modalité d’imputation : sur l’IR dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Les fractions reportées les plus anciennes sont imputées en priorité par rapport aux réductions de l’année N.
La réduction d’impôt Malraux est exclue du champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.
Par définition c’est la mise à disposition par un bailleur d’un logement suffisamment garni de mobilier pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls personnels. Juridiquement c’est une activité civile. Fiscalement, caractère commercial en BIC.
Location meublée classique : seuil micro BIC = 77 700 €, abattement 50%
Para-hôtellerie et chambres d’hôtes : seuil micro BIC = 188 700 €, abattement 71 %
Meublé de tourisme non classé : seuil micro BIC = 15 000 €, abattement 30%
Meublé de tourisme classé en zone tendue : seuil micro Bic = 188 700 €, abattement 71%
Meublé de tourisme classé en zone rurale (non tendue) : seuil micro BIC = 188 700 €, abattement CA <= 15 000 € taux 92%, CA > 15 000 € taux 71%.
Fiscalité des régimes BIC au réel : Recettes – Charges déductibles (travaux, frais de gestion, taxe foncière, amortissement …) = Bénéfice ou déficit. En cas de déficit BIC professionnels (LMP) alors imputable sur le revenu global sans limitation de montant. En cas de déficits BIC on professionnels (LMNP) alors déductibles des revenus de même nature des 10 années suivantes.
Sont considérés comme Loueur Meublé Professionnel (LMP) au titre de l’IR, les loueurs qui remplissent cumulativement 2 conditions : - les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € (TTC), et – les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l’IR (salaires, pensions, retraite, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants article 62). A contrario, si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le louer est un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Pour l’IFI, le bien est exonéré en cas d’exercice en entreprise individuelle si cumulativement recettes sup. à 23 000 €, et revenus nets représentent plus de 50% des revenus professionnels foyer (hors pensions de retraite), et activité professionnelle principale.
Pour les plus-values : en LMP, exonération (art. 151 septies CGI) si activité réalisée pendant 5 ans, et moyenne des recettes brutes HT des exercices clos, ramenés le cas échéant à 12 mois, au cours des 2 années civiles qui précèdent l’exercice de la réalisation de la plus-value : . pour les locations meublées = exonération totale lorsque les recettes sont inférieurs à 90 000 € HT, exonération partielle lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT. Si meublés de tourisme et chambre d’hôtes = exonération totale lorsque les recettes sont inférieures à 250 000 € HT ; exonération partielle lorsque les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € HT. En LMNP c’est la plus-value immobilière des particuliers qui s’applique avec exonération totale (IR-PS) si immeuble détenu plus de 30 ans.
En matière sociale, les LMP sont soumis à cotisations sociales. Également les locations saisonnières > 23 000 € et recettes <= autres revenus professionnels.
SCPI
L’objet social des SCPI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Elles ont l’obligation de détenir au moins 5 ans chaque actif, modulo une faculté de pouvoir arbitrer 2% de son patrimoine, en valeur, chaque année. C’est un placement structurellement de long terme.
Principe de transparence fiscale : l’associé est imposé sur les loyers perçus par la SCPI et non sur les dividendes qui lui sont versés. D’où une incitation à distribuer la quasi-totalité des loyers à une fréquence trimestrielle. C’est un placement structurellement distributif.
Conséquence de ces deux caractéristiques : les SCPI sont peu capable de créer de la valeur par des restructurations importantes ou des opérations d’achat/revente, mais apte à assurer une distribution stable à long terme.
Le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de +/-10% de la valeur de reconstitution, qui correspond à l’ensemble des sommes qu’il faudrait dépenser pour reconstituer la SCPI (achat du patrimoine + frais). La valeur de reconstitution varie notamment avec les expertises, réalisées par un expert indépendant, a minima tous les ans. Les valeurs de part des SCPI ne sont donc pas une « valeur liquidative » : elles sont fixées par la société de gestion dans la limite de la contrainte de +/-10% autour de la valeur de reconstitution.
OPCI
L’objet social des OPCI est l’investissement dans des immeubles, détenus de façon directe ou indirecte, qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’achèvement ; … Accessoirement la gestion d’instruments financiers et de dépôts. Mais les actifs immobiliers détenus par les OPCI ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente (interdiction d’effectuer des opérations de marchands de biens).
Possibilités de gestion active : - Possibilité de s’endetter à hauteur de 40% de la valeur des actifs immobiliers, notamment pour financer des acquisitions ou des travaux. – Pas de limitation en matière de travaux. – Obligation de distribution de 85% minimum des revenus locatifs, 50% minimum des plus-values de cession et 100% des dividendes de foncières cotées.
La valeur liquidative est la valeur de marché des actifs immobiliers plus la valeur des autres actifs – dettes. Le coupon correspondant au revenu locatif distribué est détaché et vient baisser la valeur liquidative.
