La SCI en pratique

Chaque année à peu près 100 000 SCI sont créées.

Elle est très efficace pour acheter à plusieurs en évitant les aléas de l’indivision, organiser les pouvoirs de décision sur la gestion du bien ou faciliter sa transmission aux héritiers.

Constituer une SCI coûte entre 1 000 et 2 000 euros par un expert-comptable.

Le choix de l’impôt sur les sociétés permet de taxer les loyers au niveau de la société sans imposition personnelle des associés tant que la SCI ne distribue pas de dividendes. La base taxable est diminuée du fait de l’amortissement de l’immeuble.

Pour transmettre son patrimoine immobilier, elle apporte davantage de souplesse de gestion que l’indivision, un schéma qui se produit de plein droit en cas de succession. En SCI les héritiers se retrouvent avec des parts qui pourront être cédées s’il y a lieu. La cession de parts est facilitée : elle se fait de façon progressive et équilibrée pour mieux tirer parti des abattements pour donation (100 000 € entre parent et enfant, tous les 15 ans).

La donation de parts de parts de SCI est systématiquement réalisée à une valorisation inférieure à celle de la valeur comptable des parts. Le fisc admet une décote de 5 à 20% sur la valeur théorique pour tenir compte de l’illiquidité de ces parts difficilement vendues à un tiers. Plus le pourcentage des parts cédées est faible, plus la décote est élevée puisqu’elles ne permettent pas de peser sur la gestion.

Lors d’une transmission des parts en nue-propriété pour optimiser la transmission, conservez une part en pleine propriété car l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé. Les statuts de la SCI peuvent vous désigner gérant irrévocable. Vous pouvez stipuler que seul l’usufruitier disposera du droit de vote sur tous les sujets. Cependant les nus-propriétaires seront toujours convoqués aux assemblées et approuvent tous les ans les comptes sociaux. Si un des associés veut vendre des parts à une tierce personne, la loi prévoit déjà l’agrément de tous les associés. Les statuts pouvant laisser les gérants seuls décisionnaires.

Pour protéger son concubin, le concubin est assuré de pouvoir se maintenir dans le logement familial si ce dernier est acheté en SCI. Les associés doivent se céder mutuellement l’usufruit de leurs parts. Au premier décès, le survivant récupérera la pleine propriété de ses parts et conservera l’usufruit de celles du défunt.

Pour conserver une maison de famille la SCI est indiquée. En limitant les possibilités d’aliénation des parts, cette entité familiale empêchera vos héritiers de mettre en péril la conservation du bien dans le giron familial. Les décisions les plus importantes seront prises à l’unanimité.

La SCI permet aussi d’isoler les biens loués à son entreprise. Cela permettra de mettre à l’abri des créanciers cet actif. Cela apporte aussi de la souplesse lors de la revente de la société d’exploitation, le repreneur n’ayant pas forcément envie de s’embarrasser d’actifs non stratégiques qui alourdiraient la note. Eventuellement la SCI sera contrôlée par une holding.

Également la SCI est utile pour partager l’usage d’une résidence secondaire ou SCI d’attribution (en time-share), chaque associé bénéficiant d’un droit d’utilisation proportionnel à sa quote-part de capital.

On trouve aussi des SCI à l’IS pour acheter des parts de SCPI, l’IS étant plus avantageux (15% jusqu’à 42 500 €) que la détention des parts de SCPI en direct (60% environ pour les hauts revenus).

Aucune obligation comptable pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers étant directement taxés au niveau des associés même s’ils ne sont pas distribués. Néanmoins mieux vaut tenir une comptabilité pour suivre la trésorerie et pour que le gérant rende compte de sa gestion aux associés. La comptabilité est impérative lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés ?

A l’IR la base taxable est celle des revenus fonciers au taux du barème de l’IR plus 17,2% de prélèvements sociaux. La déduction du déficit foncier est déductible des revenus des associés dans la limite de 10 700 € avec report possible pour la partie excédentaire. L’imposition des plus-values (différence entre prix de vente et prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et des travaux) déduction faite d’abattements pour durée de détention constitue la base taxable au taux de 19% pour l’IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Cette plus-value est exonérée d’IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

A l’IS s’ajoutent aux charges déductibles des revenus fonciers, les frais d’acquisition et l’amortissement du prix du bien. Le taux est de 15% pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € et 25% au-delà. Puis 30% pour les dividendes versés aux associés. L’imposition de la plus-value a pour base la différence entre le prix de vente et sa valeur comptable déduction faite des amortissements pratiqués. Le taux est de 15% jusqu’à 42 500 €, 25% au-delà.

Conclusion : opter pour l’IS que si l’on est fortement fiscalisé et que l’on envisage une revente rapide ou une conservation du bien sine die. Le passage à l’IS n’est plus un choix irrévocable à condition que le retour à l’IR se produise au plus tard le cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. La renonciation devient alors définitive.

La location meublée, opération commerciale au plan fiscal, impose l’option à l’IS (sauf si moins de 10% des recettes). De même la location saisonnière ou touristique est une activité commerciale.

Les associés de la SCI sont responsable des dettes de façon illimitée, raison pour laquelle on peut préférer la SARL de famille par exemple, à l’IR, pour de la location meublée en bénéficiant de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers lors de la vente du bien.