Frederic Degryse, Expert comptable et Gestionnaire de patrimoine

Acheter un bien immobilier à deux

Frédéric DEGRYSE — Fri, 10 Oct 2025 09:00:00 +0000

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Epargne Salariale

Frédéric DEGRYSE — Wed, 23 Apr 2025 05:07:01 +0000

Epargne Salariale

A l’occasion de la sortie du livre « l’épargne salariale dans une petite entreprise », avril 2025, à la Revue Fiduciaire, 140 pages, il convient de faire le point sur ce sujet.

Voici un résumé des points essentiels.

Quelles conditions pour mettre en place un PEE-PERCOL ?

Le PEE-PERCOL peut fonctionner de façon totalement autonome, sans qu’il soit besoin de conclure un accord de participation ou d’intéressement.
Toute entreprise, quelle que soit sa taille, quel que soit son secteur d’activité et quelle que soit sa forme juridique, peut le mettre en place (y compris organisme sans but lucratif)
Seule et unique condition requise : l’entreprise doit employer au moins un salarié (ce salarié pouvant avoir un lien de parenté avec le dirigeant) en sus de son dirigeant (exploitant individuel ou mandataire social)

Qui, dans l’entreprise, peut bénéficier du PEE-PERCOL ?

En dehors des salariés, deux catégories de personnes peuvent bénéficier du PEE-PERCOL
Il s’agit, en premier lieu, des entrepreneurs individuels et des dirigeants de société, qu’ils soient ou non titulaires d’un contrat de travail
Et, en second lieu, du conjoint ou partenaire d’un PACS de ces personnes ayant le statut de conjoint collaborateur ou de conjoint associé.

S’il veut lui-même bénéficier des avantages du PEE-PERCOL, le dirigeant doit accepter d’en faire bénéficier ses salariés

Comment mettre en place le PEE-PERCOL ?

En pratique, dans une TPE, la mise en place du PEE-PERCOL s’effectue via l’adhésion de l’entreprise à un plan d’épargne interentreprises (PEI ou PERCOL-I), comme son l’indique commun à plusieurs entreprises
Dans les petites entreprises dépourvues de représentants du personnel, cette adhésion n’est soumise à aucun formalisme particulier
En tout état de cause, le personnel doit être informé de la mise en place du PEE-PERCOL au sein de l’entreprise

Comment est alimenté le PEE-PERCOL ?

Toute l’originalité du PEE-PERCOL réside dans son mode d’alimentation
L’approvisionnement des plans est constitué par des versements des bénéficiaires (dits versements volontaires ne pouvant excéder le quart de la rémunération annuelle du titulaire) complétés par des versements de leur entreprise
Appelés « abondement », ces versement complémentaires, décidés chaque année par l’entreprise (relevés, abaissés ou supprimés, de 0% à 300% des versements des bénéficiaires, en fonction de l’évolution des résultats) peuvent actuellement atteindre un montant maximal de 11 304 euros chaque année en cas de cumul d’un PEE et d’un PERCOL

En pratique si par exemple le taux d’abondement est de 100%, bénéficier de 11 304 € d’abondement maximal de l’entreprise supposera de la part du participant d’effectuer lui-même un versement de 11 304 €.

Où placer l’argent versé sur son PEE-PERCOL ?

Les sommes versées sont investies dans des fonds communs de placement d’entreprise (FCPE)
Des plus sécuritaires (FCPE monétaires) aux plus offensifs (FCPE actions françaises ou internationales), ces fonds ont des orientations très diverses
Les participants se vient systématiquement offrir le choix entre une gestion « libre » et une gestion « pilotée ». Dans le cadre de la gestion « libre », le participant décide lui-même de l’allocation de son épargne. Dans le cadre de la gestion « pilotée », son épargne fait l’objet d’une allocation évolutive en fonction d’objectifs qu’il a prédéfinis

Quand peut-on récupérer son argent ?

Les fonds déposés sur le PEE de droit commun deviennent disponibles cinq ans après chaque versement
Ceux déposés sur le PERCOL deviennent disponibles au moment du départ à la retraite
Mais la législation a prévu plusieurs cas de déblocage anticipé, parmi lesquels l’acquisition de la résidence principale

Quelle fiscalité pour les sommes versées par le bénéficiaire ?

Les sommes versées suivent un régime fiscal différent selon leur origine : épargne personnelle du bénéficiaire, intéressement ou participation
Normalement soumises à l’impôt sur le revenu, les sommes issues de l’intéressement ou de la participation échappent à toute taxation en cas de versement à un PEE ou un PERCOL
Grande nouveauté propre au PERCOL : les sommes issues de l’épargne personnelle du bénéficiaire peuvent donner lieu, s’il le souhaite et est soumis à un taux d’impôt important, à une déduction (dans la limite d’un « disponible fiscal » (= 10% des revenus limité à 8 fois le plafond annuel de la sécu avec un minimum de 10% de ce même plafond, plus pour les professions indépendantes 15% de leur bénéfice compris entre 1 fois et 8 fois le plafond de la sécu), montant global effectué sur un PERIN, un PERCOL, ou un PERO, diminué des abondements au PERCOL) de ses revenus imposables (il y a alors taxation à la sortie, voir ci-dessous)

Quelle fiscalité pour les sommes versées par l’entreprise ?

Les versements complémentaires effectués par l’entreprise (abondement) sont déductibles de ses bénéfices imposables
Dans les entreprises de moins de 50 salariés, ces versements ne supportent aucune cotisation patronale
Ils ne supportent, en fait de cotisations salariales que la seule CSG-CRDS (9,7% au total)
En outre, ils échappent à toute imposition au titre de l’impôt sur le revenu

Ainsi par exemple pour 1000 euros d’effort financier supplémentaire consenti par l’employeur il revient 903 euros au bénéficiaire salarié en cas d’abondement contre seulement 520 euros en cas de versement d’un supplément de salaire.

L’abondement vu du côté chef d’entreprise : l’abondement est beaucoup moins taxé a) que la perception de revenus soumis au régime de la sécurité sociale, b) que la perception de revenus soumis au régime TNS (revenus des travailleurs non-salariés), c) que la perception de dividendes.

Quelle fiscalité pour les sommes retirées du PEE-PERCOL ?

Les gains réalisés grâce aux placements effectués dans le cadre du PEE de droit commun supportent exclusivement les prélèvements sociaux applicables revenus du capital (17,2% au total actuellement)
Il en va de même pour la part des gains du PERCOL se rapportant aux sommes versées par l’entreprise
En ce qui la concerne, la part des gains se rapportant aux versements volontaires du titulaire du PERCOL donne, elle, prise à la flat tax de 30%
Dans le cas où elles ont donné lieu à une déduction des revenus du titulaire du plan, les sommes correspondant aux versements volontaires qu’il a effectués sur son PERCOL sont soumises à l’impôt sur le revenu lors de la délivrance des droits (éventuellement avec le système du quotient comme revenu exceptionnel pour atténuer la progressivité de l’impôt, ou bien en fractionnant les retraits en capital)

C’est mieux qu’un compte titre ordinaire, qu’un PEA ou que l’assurance vie.

Comment optimiser son PEE-PERCOL ?

Dans le cas où elles son reversées sur un PEE-PERCOL, les primes d’intéressement, calculées par exemple si le résultat est supérieur à un certain montant, déductibles des bénéfices de l’entreprise, ouvrent droit à un double avantage
D’une part, elles sont exonérées d’impôt. D’autre part, tout comme un versement volontaire, elles peuvent donner lieu à un abondement de l’entreprise
Le couplage de la formule d’intéressement avec celle du PEE-PERCOL, bien que non obligatoire, se révèle donc une technique au plus haut point recommandable

Remarque : la prime d’intéressement, généralement répartie proportionnellement au montant des rémunérations, bénéficie aussi au chef d’entreprise mais dans la limite d’un plafond égal au salaire le plus élevé dans l’entreprise.

CONCLUSION :

Pour qui cherche à motiver et fidéliser ses salariés, il n’existe pas de moyen plus efficace que le PEE-PERCOL assorti ou non d’un intéressement. Les responsables d’entreprise bénéficie eux-mêmes des avantages du PEE-PERCOL et éventuellement de l’intéressement pour s’attribuer une part des profits de l’entreprise en franchise d’impôt et de cotisations sociales.

Le PERCOL est le produit idéal, fiscalement et socialement, pour se constituer une retraite, et le PEE pour se constituer une épargne à moyen terme.

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Frédéric DEGRYSE

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Société civile et démembrement

Frédéric DEGRYSE — Thu, 13 Feb 2025 04:14:53 +0000

Société civile et démembrement

Monsieur X, veuf, âgé de 69 ans (espérance de vie 16 ans), envisage de faire donation-partage d’une partie de ses biens à ses deux enfants.

Il est entre autres propriétaire d’un ensemble immobilier dans le 16^ième arrondissement de Paris. Cet immeuble est loué à une grande société et lui procure des revenus qu’il souhaite conserver en vue de sa proche retraite.

Le loyer annuel s’élève à 38 000 €. Les charges usufructuaires sont d’environ 2 000 €/an.

L’immeuble a été acquis en 1990 pour 300 000 €.

L’immeuble a été récemment évalué par un expert immobilier à 600 000 €.

Compte tenu de ses objectifs, il est demandé de comparer deux stratégies :

Apport de la nue-propriété à une société civile puis donation des parts en pleine propriété
Apport de la pleine propriété du bien à une société civile puis donation de la nue-propriété des parts.

Rq : les enfants de Monsieur X apportent également 100 000 € au capital initial de la société civile que leur père met en place.

SCHEMA 1 : APPORT DE LA PLEINE PROPRIETE PUIS DONATION DE LA NUE-PROPRIETE DES PARTS

ACTIF Société Civile PASSIF

—————————————————————————–

Immeuble 600 ! Capital 700

Numéraire 100 ! Parts 1 à 600 : M. en PP

! Parts 601 à 700 : enfants

DONATION DE LA NP

DES PARTS AUX 2 ENFANTS

(M. en garde au moins 1)

COUT FISCAL DE LA DONATION :

Art 669 CGI : NP = 60% (360 000 €)

180 000 € / enfant.

DMTG = 14 194 € / enfant

SCHEMA 2 : APPORT DE LA NUE-PROPRIETE PUIS DONATION DE LA PLEINE PROPRIETE DES PARTS

ACTIF Société Civile PASSIF

—————————————————————————–

Nue-propriété 236 ! Capital 336

Numéraire 100 ! Parts 1 à 236 : M. en PP

! Parts 237 à 336 : enfants

DONATION DE LA PP

DES PARTS AUX 2 ENFANTS

(M. en garde au moins 1)

COUT FISCAL DE LA DONATION :

117 parts de 1 000 € / enfant

DMTG = 1 594 € / enfant

Le schéma 2 est nettement plus avantageux.

Dans le schéma 2, cependant, à l’IFI il y a une double taxation/ M. X taxé sur la PP de l’immeuble et les enfants taxés sur la PP des parts représentant la NP de l’immeuble. D’où une double taxation de la nue-propriété.

COMPARATIF

SCHEMA 1 : DEMEMBRER LES PARTS, APPORT EN PP

Assiette : l’usufruit porte sur les parts

Revenus : l’usufruitier perçoit les revenus et les plus-values (sauf mise en réserve)

Charges : la société qui paye les charges

Pouvoirs : définis par les statuts (ici, gérant avec les pouvoirs les plus étendus ; l’usufruitier peut aussi avoir tous les droits de vote dans les décisions collectives)

Vente du bien : décidée par le gérant ; le démembrement subsiste sur les parts

IR : l’usufruitier sur le résultat courant, la société sur le résultat exceptionnel ; aménagements possible

IFI : l’usufruitier est taxé sur la PP du bien

DMTG : taxation sur la valeur fiscale de la NP

SCHEMA 2 : DEMEMBRER L’IMMEUBLE, APPORT EN NP

Assiette : l’usufruit porte sur le bien

Revenus : l’usufruitier perçoit les revenus

Charges : répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (C. civ. Art. 605 et 606, entretien et grosses réparations)

Pouvoirs : définis par le Code civil en fonction de la nature du bien

Vente du bien : accord obligatoire usufruitier et nu-propriétaire (fin du démembrement)

IR : l’usufruitier est imposé sur les revenus, la SCI sur les plus-values

IFI : double taxation sur la NP

DMTG : taxation sur la valeur financière de la NP

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SCPI en direct ou en assurance vie

Frédéric DEGRYSE — Thu, 13 Feb 2025 04:09:40 +0000

SCPI en direct ou en assurance vie

On a le choix entre :

Acquisition des SCPI en direct,
Acquisition des SCPI sous forme d’unités de compte au travers d’un contrat d’assurance vie à souscrire.

Pour un exemple chiffré d’un investissement de 200 000 €, on supposera que des époux ont un taux marginal d’imposition de 30%, que la CSG déductible est négligée, que les frais d’acquisition sont négligés dans les deux cas, que les d’entrée et de gestion sur le contrat d’assurance-vie sont négligés et que dans les deux cas les revenus sont distribués dès la souscription en début d’année.

Acquisition de SCPI en direct, les revenus nets de toute charge sont de 5%

Les revenus fonciers année 1 sont :

200 000 x 5% = 10 000 €

Montant imposable : 10 000 €

Impôt dû : 10 000 x 30% (TMI) = 3 000 €

Prélèvements Sociaux : 10 000 x 17,2% = 1 720 €

Revenus nets : 5 280 €

Acquisition des SCPI en assurance-vie :

On investirait les liquidités sur un nouveau contrat d’assurance-vie et choisirait une unité de compte SCPI. On effectuerait des rachats partiels à hauteur des intérêts acquis pour obtenir les revenus souhaités. La performance de l’unité de compte SCPI est également de 5% mais la compagnie précise, dans les conditions générales du contrat, que les revenus générés par l’unité de compte SCPI ne sont distribués par l’assureur qu’à hauteur de 90%.

Modalités de taxation des rachats partiels

Pour les produits afférents aux primes versées à compter du 27/09/2017 :

L’assureur procède lors du rachat à un prélèvement forfaitaire non libératoire et obligatoire (PFO) au taux de 12,8% avant 8 ans et 7,5% après 8 ans (quel que soit le régime d’imposition sur le revenu choisi : PFU ou barème de l’IR et quel que soit le montant des primes versées).

Les produits des contrats d’assurance vie souscrits après le 27 septembre 2017 sont taxables comme suit :

Entre 0 et 8 ans : prélèvement forfaitaire non libératoire et obligatoire (PFO) de 12,8%

Après 8 ans : PFO de 7,5%

Si le prélèvement effectué par l’assureur excède le montant de l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré, l’excédent est restitué.

Après 8 ans, un complément sera effectué dans le cadre de la déclaration de revenu afin d’amener au taux de 12,8% si le montant des primes versées est supérieur à 150 000 €, ou une restitution le cas échéant en cas d’option pour le barème d’IR.

Valeur de rachat du contrat en fin d’année 1

Détermination du rendement net

Performance de l’UC : 5% soit 200 000 x 5% = 10 000 €

Distribuée par la compagnie : 90% x 10 000 € = 9 000 €

Valeur de rachat nette en fin d’année 1 : 209 000 € (200 000 + 9 000)

Rachat brut en fin d’année 1

Montant du retrait : 209 000 – 200 000 = 9 000 €

Calcul du pourcentage des intérêts et des primes :

Valeur de rachat : 209 000 €

Primes versées : 200 000 € soit 95,7%

Montant des intérêts : 9 000 € soit 4,3%

Le montant des intérêts compris dans le rachat de la première année est donc de 9 000 x 4,3% = 387 €

D’où impôt sur le revenu dû sur le retrait : 387 x 12,8% = 50 €

D’où Prélèvements Sociaux : 387 x 17,2% = 67 €

Soit un rachat net de 8 883 €

Il est donc, économiquement parlant, plus intéressant de détenir les parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie plutôt qu’en direct (retrait net de 8 883 € contre revenu net de 5 280 €, en direct). Ce mode de détention présente également l’avantage d’offrir une plus grande liquidité des parts (assurée par la compagnie). En détention directe, ils sont soumis à la loi de l’offre et de la demande. Par ailleurs la perception des revenus est sous leur contrôle au sein du contrat ; en direct ils perçoivent des revenus tous les trimestres qu’ils en aient ou non besoin.

Enfin et surtout, en cas de décès, c’est la fiscalité inhérente au contrat d’assurance vie qui s’appliquera (celle de l’article 990 I ; taxe à 20% le cas échéant) et non les droits de succession.

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Placements financiers en 2025

Frédéric DEGRYSE — Thu, 13 Feb 2025 04:03:44 +0000

Placements financiers en 2025

Pour un matelas de sécurité, pensez à remplir votre livret A, votre livret de développement durable et solidaire (LDDS) et si vous avez des revenus modestes votre livret d’épargne populaire, avec l’équivalent de trois à six mois de revenus.

Mais au-delà que faire avec un risque limité en 2025 ?

Les ETF

Un Exchange TradedFund (ETF) aussi appelé « tracker » est un produit financier qui a pour objectif de suivre le plus fidèlement possible l’évolution d’un indice boursier, comme le CAC 40 en France ou le Nasdaq aux Etats-Unis.Par exemple, un ETF basé sur l’indice CAC 40 (composé des 40 plus grosses capitalisations boursières de la place de Paris, comme LVMH, Axa, Engie, etc.) va être composé exactement de la même manière que l’indice, avec les 40 mêmes actions et dans la même proportion. Côté en Bourse en continu. De nombreux ETF sont éligibles au PEA. Il est aussi possible de souscrire via un compte-titres ordinaire, voire des unités de compte de l’assurance vie. Les ETF permettent de mondialiser ses placements actions à bon compte. Investissez par exemple sur un ETF indexé sur le S&P 500 qui réplique la performance des cinq cents premières capitalisations américaines.

Les produits structurés

Peuvent être des alternatives aux investissements financiers et boursiers traditionnels. Le principe est simple : pour un produit de rendement, si la « bourse » baisse par exemple de plus de 50% vous avez perdu, si elle baisse de moins de 50% on vous garantit un rendement par exemple de 6,25% par an. Un bon moyen de dynamiser son épargne pour un risque limité.

Les actions en direct en France ?

Intéressez-vous au rendement, en moyenne 6% : Engie, BNP Paribas, Crédit Agricole, Orange, Bouygues, Carrefour, Axa, Totalénergies, Stellantis, Renault, Covivio, FDJ, TF1, Allianz et Enel.

Voici également 5 grandes valeurs françaises à privilégier en 2025 : Air liquide, LVMH, Safran, Saint-Gobain et Schneider Electric.

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Les 4 types de SCPI

Frédéric DEGRYSE — Thu, 13 Feb 2025 03:58:01 +0000

Les 4 types de SCPI

Les SCPI de rendementqui distribuent chaque année une partie de leur résultat. Parmi elles, on retrouve les SCPI de bureaux, de commerces, de résidence de services (EHPAD, étudiants…), ou de logistique. Distribuant des revenus, elles répondent à l’objectif de revenus complémentaires.

Les SCPI de défiscalisation ou SCPI fiscales sont composées d’immobilier résidentiel et permettent de réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier. Les SCPI fiscales acquièrent des immeubles neufs ou à rénover selon le dispositif fiscal. Parmi elles, on retrouve les SCPI Pinel, Malraux, régime déficit foncier, Denormandie. La SCPI fiscale s’adresse en priorité aux contribuables déclarant d’importants revenus fonciers. Ces SCPI peuvent également répondre à l’objectif de revenus complémentaires puisqu’elles diminuent la pression fiscale et permettent donc de conserver les autres revenus.

Les SCPI de capitalisation ou de plus-value : investir dans un des ensembles immobiliers disposant d’un fort potentiel de valorisation. La rentabilité ne repose pas sur le dividende généré par les loyers mais sur la plus-value réalisée lors de la revente du bien. Ne répond pas à l’objectif de revenus immédiats.

Les SCPI démembrées : un acquéreur achète l’usufruit (en général parce qu’il a besoin de revenus immédiats), un autre acquéreur achète la nue-propriété (qui n’a pas besoin des revenus immédiats mais à terme à la fin du démembrement temporaire). Répond à l’objectif de revenus immédiats pour l’usufruitier, mais pas pour le nu-propriétaire.

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Fonds euros, OPCM obligataire ou obligations en direct

Frédéric DEGRYSE — Thu, 13 Feb 2025 03:52:14 +0000

Fonds euros, OPCM obligataire ou obligations en direct

Un fonds euros correspond à un portefeuille diversifié composé d’un stock d’actifs acheté dans le passé, avec une gestion d’actifs / passif à savoir que la duration globale du portefeuille doit être en adéquation avec le passif. De manière générale, il est investi à environ 80% en obligations longues à forte visibilité (souverain ou d’entreprises notées Investment grade), le reste étant investi en obligations High Yield, en actions ou en immobilier voire en PrivateEquity. Le fonds euros peut donc être considéré comme un portefeuille quasiment obligataire, mais dont la valorisation ne se fait pas en Market-to-market. Il offre en contrepartie une garantie en capital.

Un fonds obligataire est un portefeuille investi en obligations. Il peut l’être en obligations souveraines, d’entreprises bien notées (Investment grade) ou mal notées (High Yield avec un risque de défaut plus élevé). A l’image du fonds euros, on achète un portefeuille d’obligations déjà constituées (un stock). Mais la grande différence repose sur le fait que la cotation se fait en mark-to-market. C’est-à-dire que si les taux des obligations montent, la valeur des parts du fonds baisse automatiquement. A l’inverse, si les taux baissent, la valeur des parts augmentent automatiquement. En ce sens, les fonds obligataires sont volatils et réactifs, plus que les fonds euros.

L’obligation en directe est un titre de dettes qui lie le prêteur à l’emprunteur avec des conditions de remboursement bien spécifique. Si on porte l’obligation jusqu’à son terme et que l’emprunteur ne fait pas défaut, l’investisseur (le prêteur) sait exactement ce qu’il touche et à quel moment. Par contre, s’il ne la porte pas jusqu’à son terme et souhaite la vendre en cours de route sur le marché secondaire, la valeur de l’obligation dépendra de l’évolution des taux (schématiquement plus chère si les taux ont baissé, moins chère si les taux ont monté).

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Concubinage, PACS ou mariage

Frédéric DEGRYSE — Tue, 11 Feb 2025 11:22:46 +0000

Concubinage, PACS ou mariage

« Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple » (C. civ., art. 515-8). En l’absence de contractualisation de l’union, et sans régime légal (le régime primaire n’est pas transposable aux concubins, notamment la contribution aux charges à proportion des facultés de chacun), il n’est pas évident du tout de gérer cette union.

De surcroît, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre (pas de vocation successorale, une capacité à gratifier le survivant à la quotité disponible ordinaire, une taxation aux droits de mutation à 60%, etc.) et seul le droit commun peut les servir, avec toutes ses limites et ses pesanteurs (indivision, société civile, tontine, démembrement croisé, etc.).

En retenant la séparation de biens, la comparaison entre mariage et Pacs mérite différentes précisions.

Principe de séparation des patrimoines : mariage et Pacs sont ici réunis par la séparation des patrimoines c’est-à-dire que chacun des membres du couple possède son patrimoine personnel distinct, à l’actif comme au passif. Chacun conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Le régime lui-même est assez égoïste, n’entrainant aucun partage de l’enrichissement réalisé par chacun pendant l’union. Il ne contribue pas à la protection du survivant, mais protège en principe l’un des dettes de l’autre. Les acquisitions en indivision, voire le recours à des structures sociétaires (société civile) permettent les investissements en commun.

Fonctionnement pendant l’union

En matière de fonctionnement au quotidien, le Pacs est un calque édulcoré du mariage, et en particulier du régime primaire.

Les partenaires liés par un Pacs s’engagent à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n’en disposent autrement, l’aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives (C. civ. Art. 515-4 al.1^Er). Il en va de même pour les époux, qui contribuent aux charges du mariage à proportion de leurs facultés respectives (C. civ. Art.214). Les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante. Toutefois, cette solidarité n’a pas lieu pour les dépenses manifestement excessives (C. civ. Art. 515-4 al.2). La solidarité entre époux va plus loin puisqu’elle englobe l’entretien du ménage et l’éducation des enfants, avec comme référence la notion de train de vie (C. civ. Art. 220).

Le régime primaire est plus développé, présentant un certain nombre de spécificités : par exemple, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni (C. civ. Art. 215).

En cas de séparation

Les partenaires procèdent eux-mêmes à la liquidation des droits et obligations résultant du Pacs. A défaut d’accord, le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la rupture (C. civ. Art. 515-7 al.9). Les créances entre partenaires sont en principe évaluées selon les règles prévues à l’article 1469 du Code civil pour le calcul des récompenses entre époux (avec notamment le profit subsistant en cas d’investissement). Ces créances peuvent être compensées avec les avantages que leur titulaire a pu retirer de la vie commune, notamment en ne contribuant pas à hauteur de ses facultés aux dettes contactées pour les besoins de la vie courante (C. civ. Art. 515-7 al.10). Donc, s’il n’y a pas de prestation compensatoire à proprement parler, il n’est pas impossible qu’un juge cherche par ce dernier biais à effectuer malgré tout certaines compensations…

Le divorce peut être demandé par consentement mutuel lorsque les époux s’entendent sur la rupture du mariage et ses effets en soumettant à l’approbation du juge une convention réglant les conséquences du divorce (C. civ. Art. 230). Le juge homologue la convention et prononce le divorce. En cas de divorce contentieux, le juge, en prononçant le divorce, ordonne la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux (C. civ. Art. 267).

Le divorce met fin au devoir de secours entre époux (C. civ. art.270 al.1^Er) mais l’un des époux peut être tenu de verser à l’autre une prestation destinée à compenser la disparité que la rupture crée dans les conditions de vie respectives. Cette prestation a un caractère forfaitaire et prend la forme d’un capital dont le montant est fixé par le juge (C. civ. Art. 270 al.2).

Droits successoraux légaux

Le partenaire survivant peut se prévaloir du droit d’un an au logement prévu pour le conjoint survivant (C. civ. Art.515-6 qui renvoie à C. civ. Art. 763), mais, contrairement à ce dernier, il n’est pas d’ordre public.

Il s’agit d’un droit de jouissance gratuite portant :

Sur l’habitation principale appartenant au couple ou dépendant totalement de la succession,
Et sur le mobilier, compris dans la succession, qui la garnit.

Si l’habitation est assurée au moyen d’un bail à loyer, ou d’un logement appartenant pour partie indivise au défunt, les loyers ou l’indemnité d’occupation seront remboursés par la succession pendant l’année, au fur et à mesure de leur acquittement.

Le droit viager au logement reste l’apanage du seul conjoint survivant (C. civ. Art. 764), et s’impute sur ses droits successoraux sans donner lieu à compensation en cas de dépassement. Lorsque la situation du conjoint fait que le logement grevé du droit d’habitation n’est plus adapté à ses besoins, le conjoint peut le louer à usage d’habitation.

SI l’époux prédécédé laisse des enfants ou des descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque les enfants sont issus des 2 époux (C. civ. Art. 757).

Le partenaire de Pacs, pour sa part, ne bénéficie pas de droits successoraux légaux. Quant à l’attribution préférentielle du logement et du mobilier, elle est de droit pour le partenaire de Pacs … lorsque le défunt l’a prévu par testament (C. civ. Art. 515-6).

Libéralités

Le testament est nécessaire à une protection satisfaisant du partenaire survivant. Celle-ci peut être étendue mais reste limitée à la quotité disponible ordinaire en propriété en présence d’enfants (1/3 de la succession avec 2 enfants).

Pour le cas où l’époux laisserait des enfants ou descendants, issus ou non du mariage, il pourra lui disposer en faveur de l’autre époux (C. civ. Art. 1094-1 al. 1^Er) :

Soit de la propriété de la quotité disponible ordinaire,
Soit d’un quart de ses biens en propriété et des trois autres quarts en usufruit,
Soit de la totalité de ses biens en usufruit.

Sauf stipulation contraire, le conjoint survivant peut cantonner son émolument sur une partie des biens dont il a été disposé en sa faveur, cette limitation n’étant pas considérée, civilement et fiscalement, comme une libéralité aux successibles (C. civ. Art. 1094-1 al.2).

Fiscalité en matière de transmission

Conjoint et partenaire de Pacs ont été alignés en matière de droits de mutation à titre gratuit par la loi TEPA du 21 août 2007 : ils sont notamment exonérés de droits de succession (CGI, art. 796-0 bis).

Fiscalité PACS

Imposition commune à l’IR

Imposition commune à l’IFI le cas échéant,

Sur le plan social : pas de réversion des retraites.

Fiscalité mariage

Imposition commune à l’IR

Imposition commune à l’IFI le cas échéant,

Sur le plan social : droit à réversion des retraites

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Frédéric DEGRYSE

Expert comptable & Gestionnaire de patrimoine

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La SCI en pratique

MRemy — Mon, 03 Feb 2025 14:56:55 +0000

La SCI en pratique

Chaque année à peu près 100 000 SCI sont créées.

Elle est très efficace pour acheter à plusieurs en évitant les aléas de l’indivision, organiser les pouvoirs de décision sur la gestion du bien ou faciliter sa transmission aux héritiers.

Constituer une SCI coûte entre 1 000 et 2 000 euros par un expert-comptable.

Le choix de l’impôt sur les sociétés permet de taxer les loyers au niveau de la société sans imposition personnelle des associés tant que la SCI ne distribue pas de dividendes. La base taxable est diminuée du fait de l’amortissement de l’immeuble.

Pour transmettre son patrimoine immobilier, elle apporte davantage de souplesse de gestion que l’indivision, un schéma qui se produit de plein droit en cas de succession. En SCI les héritiers se retrouvent avec des parts qui pourront être cédées s’il y a lieu. La cession de parts est facilitée : elle se fait de façon progressive et équilibrée pour mieux tirer parti des abattements pour donation (100 000 € entre parent et enfant, tous les 15 ans).

La donation de parts de parts de SCI est systématiquement réalisée à une valorisation inférieure à celle de la valeur comptable des parts. Le fisc admet une décote de 5 à 20% sur la valeur théorique pour tenir compte de l’illiquidité de ces parts difficilement vendues à un tiers. Plus le pourcentage des parts cédées est faible, plus la décote est élevée puisqu’elles ne permettent pas de peser sur la gestion.

Lors d’une transmission des parts en nue-propriété pour optimiser la transmission, conservez une part en pleine propriété car l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé. Les statuts de la SCI peuvent vous désigner gérant irrévocable. Vous pouvez stipuler que seul l’usufruitier disposera du droit de vote sur tous les sujets. Cependant les nus-propriétaires seront toujours convoqués aux assemblées et approuvent tous les ans les comptes sociaux. Si un des associés veut vendre des parts à une tierce personne, la loi prévoit déjà l’agrément de tous les associés. Les statuts pouvant laisser les gérants seuls décisionnaires.

Pour protéger son concubin, le concubin est assuré de pouvoir se maintenir dans le logement familial si ce dernier est acheté en SCI. Les associés doivent se céder mutuellement l’usufruit de leurs parts. Au premier décès, le survivant récupérera la pleine propriété de ses parts et conservera l’usufruit de celles du défunt.

Pour conserver une maison de famille la SCI est indiquée. En limitant les possibilités d’aliénation des parts, cette entité familiale empêchera vos héritiers de mettre en péril la conservation du bien dans le giron familial. Les décisions les plus importantes seront prises à l’unanimité.

La SCI permet aussi d’isoler les biens loués à son entreprise. Cela permettra de mettre à l’abri des créanciers cet actif. Cela apporte aussi de la souplesse lors de la revente de la société d’exploitation, le repreneur n’ayant pas forcément envie de s’embarrasser d’actifs non stratégiques qui alourdiraient la note. Eventuellement la SCI sera contrôlée par une holding.

Également la SCI est utile pour partager l’usage d’une résidence secondaire ou SCI d’attribution (en time-share), chaque associé bénéficiant d’un droit d’utilisation proportionnel à sa quote-part de capital.

On trouve aussi des SCI à l’IS pour acheter des parts de SCPI, l’IS étant plus avantageux (15% jusqu’à 42 500 €) que la détention des parts de SCPI en direct (60% environ pour les hauts revenus).

Aucune obligation comptable pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers étant directement taxés au niveau des associés même s’ils ne sont pas distribués. Néanmoins mieux vaut tenir une comptabilité pour suivre la trésorerie et pour que le gérant rende compte de sa gestion aux associés. La comptabilité est impérative lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Impôt sur le revenu ou sur les sociétés ?

A l’IR la base taxable est celle des revenus fonciers au taux du barème de l’IR plus 17,2% de prélèvements sociaux. La déduction du déficit foncier est déductible des revenus des associés dans la limite de 10 700 € avec report possible pour la partie excédentaire. L’imposition des plus-values (différence entre prix de vente et prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et des travaux) déduction faite d’abattements pour durée de détention constitue la base taxable au taux de 19% pour l’IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Cette plus-value est exonérée d’IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

A l’IS s’ajoutent aux charges déductibles des revenus fonciers, les frais d’acquisition et l’amortissement du prix du bien. Le taux est de 15% pour les bénéfices inférieurs à 42 500 € et 25% au-delà. Puis 30% pour les dividendes versés aux associés. L’imposition de la plus-value a pour base la différence entre le prix de vente et sa valeur comptable déduction faite des amortissements pratiqués. Le taux est de 15% jusqu’à 42 500 €, 25% au-delà.

Conclusion : opter pour l’IS que si l’on est fortement fiscalisé et que l’on envisage une revente rapide ou une conservation du bien sine die. Le passage à l’IS n’est plus un choix irrévocable à condition que le retour à l’IR se produise au plus tard le cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. La renonciation devient alors définitive.

La location meublée, opération commerciale au plan fiscal, impose l’option à l’IS (sauf si moins de 10% des recettes). De même la location saisonnière ou touristique est une activité commerciale.

Les associés de la SCI sont responsable des dettes de façon illimitée, raison pour laquelle on peut préférer la SARL de famille par exemple, à l’IR, pour de la location meublée en bénéficiant de la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers lors de la vente du bien.

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Conseil patrimonial avec transmission d’entreprise

MRemy — Mon, 03 Feb 2025 14:45:25 +0000

Conseil patrimonial avec transmission d’entreprise

Monsieur et Madame DUPONT sont mariés sans contrat depuis 1999. Monsieur, âgé de 59 ans, est entrepreneur individuel depuis 1992 et envisage sa retraite dans un an. Madame également 59 ans est salariée de l’entreprise. Monsieur et Madame ont deux enfants, Michel et Claudine. Michel est également salarié de l’entreprise et souhaite reprendre l’entreprise de son père.

Monsieur DUPONT est seul propriétaire :

D’un fonds de commerce évalué à 60 000 €
D’un immeuble avec terrain servant à l’exploitation de l’entreprise, estimé à 180 000 €
D’un bien immobilier comme résidence principale estimée 250 000 €
D’un bien immobilier locatif loué à Claudine, estimé 155 000 €
D’une assurance-vie à hauteur de 80 000 €

Madame DUPONT n’est pas propriétaire de biens mais Monsieur a financé des travaux sur ses biens propres avec de l’argent commun, voir même des emprunts remboursés par la communauté. De ce fait Monsieur doit récompense à la communauté pour ces financements.

Monsieur et Madame souhaite réaliser une donation partage égalitaire au profit des deux enfants. Michel serait attributaire du fonds et de l’immeuble servant à son exploitation soit 240 000 €.

Claudine serait attributaire de la nue-propriété de la résidence principale (50% de 250 000 € = 125 000 €) et du bien locatif (50% de 155 000 € = 77 500 €) soit 202 500 € et une soulte lui serait versée par son frère afin de rendre la donation égalitaire. Il n’y a pas eu de donations antérieurs.

Biens donnés à Michel :

Application du dispositif Dutreil avec notamment l’engagement de Michel de conserver l’entreprise pendant 4 ans pour obtenir 75% de réduction. Pourrait également s’appliquer un abattement de 500 000 € sur la valeur du fonds car Michel est salarié de l’entreprise depuis plus de 2 ans. Les deux dispositifs sont cumulables pour la valeur du fonds. Par contre l’abattement de 500 000 € ne s’applique pas aux biens immobiliers. Donc dans notre cas il est plus intéressant d’utiliser uniquement le pacte Duteil soit une taxation sur 60 000 € (240 000 x 0,25 car 75% d’exonération).

Disposant d’un abattement parent-enfant de 100 000 €, Michel ne serait pas taxable.

Biens donnés à Claudine :

Elle recevrait 202 500 € et son frère 240 000 €. Soit pour obtenir l’égalité une soulte qu’elle recevrait de son frère de 18 750 € (=(240 000 – 202 500)/2).

Recevant 202 500 €, elle dispose uniquement d’un abattement de 100 000 € comme son frère.

Ladite donation étant réalisée avec une soulte, il s’agira de droits théoriques et non d’attributions. Ainsi du point de vue fiscal les deux enfants recevront 60 000 € et 202 500 € soit 262 500 €. Michel et Fanny recevront donc chacun 131 250 € (262 500/2), à déduire abattement de 100 000 € soit 31 250 € taxable soit encore 4 445 € d’impôt chacun.

Le donateur ayant moins de 70 ans et les biens étant donnés en pleine-propriété, une réduction de 50% sur les droits à payer est à prendre en compte sur la partie exigible au Dutreil, soit après calculs un peu fastidieux, 3 726 € par enfant. Auxquels s’ajoutent les frais de « notaire » de 12 500 €.

TOTAL FRAIS + DROITS = 19 952 €

SOLUTION ALTERNATIVE : Apport à communauté

Eu égard à l’investissement de Madame (cf ci-dessus) il pourrait être envisagé afin de rétablir l’égalité entre les époux d’apporter à la communauté la résidence principale et le bien locatif.

Frais et droits d’actes d’apport : 4 100 €

Dans un second temps, Monsieur et Madame, ensemble cette fois, pourraient faire donation desdits biens ainsi que de l’entreprise individuelle avec même soulte versée par Michel à Claudine.

Reçu de Monsieur : Michel et Claudine recevront chacun 80 625 € (= (202 500 € car nue-propriété résidence + locatif / 2 car M. et Mme + 60 000 € entreprise) / 2 entre Michel et Claudine), abattement 100 000 € chacun, Droits dus à l’Etat : néant

Reçu de Madame : Michel et Claudine recevront chacun 50 625 € (=(202 500 / 2) / 2, même principe), abattement 100 000 € chacun, Droits dus à l’Etat : néant

Auxquels s’ajoutent les frais de « notaire » : 12 900 €

TOTAL FRAIS + DROITS = 17 000 €

Dans ce cas une étude a permis de réduire les frais et droits, ce qui n’est pas toujours possible.

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